많은 사람들이 계약해지와 해지를 혼용해 사용한다.
일상 대화를 할 때는 완벽하게 구분해서 말하지 않아도 앞뒤 배경이 되는 상황을 알고 있는 상태라면 잘못 써도 의미가 통한다.
그러나 우리는 부동산에 관한 지식을 탐구하는 사람들이므로 해제와 해지의 정확한 의미와 차이점에 대해 알아보자.
이번에는 총마토메 그림을 만들어 첫머리에 싣고 봤다.
어느 정도 개념 이해가 있어야 법 조항에 직면했을 때 좀 더 쉽게 읽을 수 있기 때문이다.
사실, 이 그림만 알면 계약 해제와 계약 해지의 의의는 설명이 끝난다.
어떤 계약을 한건 했지만 그 계약에 의해서 발생하는 물권적 채권적 효력을 모두 없애고 싶을 때, 예를 들면 부동산 매매 계약서를 작성하고 잔금 날을 기다리고 있는 상황에서 계약을 따질 때, 그 때에 하는 것이 계약 해제이다.
”이 계약은 없었던 것으로 합시다.
”즉 계약 해제는 처음부터 계약이 없었던 것처럼 소멸시키는 것을 말한다.
반면, 계약 해지는 계약의 효력이 발생한 상태에서 앞으로는 더 이상 계약을 지속하고 싶지 않을 때, 예를 들면 이미 임차인이 들어와서 살고 있는 상태에서 임대차 계약을 끝내고 싶을 때, 그 때 하는 것이 계약 해지이다.
”계약은 그만 끝내죠.”계약 해제는 계약을 앞으로 장래를 위해서 소멸시키는 것을 말한다.
이처럼 해지와 해지는 계약 파기의 효과가 과거로 돌아갈 것인지, 아니면 미래를 향할 것인지에 차이가 있다.
민법에 제543조부터 553조까지의 계약의 해지, 해약 파트가 있다.
하나하나 열어보려면 너무 오래 걸리겠지만 가볍게 읽고 이해하려면 낯선 용어 몇 개만 알면 된다.
가장 생소한 단어는 최고일 것이다.
최고란 법에서만 많이 쓰이는 용어인데 독촉하다, 재촉한다는 뜻이다.
그러면 해제와 해지를 법적으로 비교하는 것은 마지막에 하도록 하고, 우선 민법 조항을 이해하기 쉽도록 부동산 계약을 한 상황이라고 가정해서 굉장히 심플하게 해설해보려고 한다.
해제인지 해지인지 잘 확인하면서 내용을 깨물고 읽어보자.편의상 양 당사자를 한쪽, 다른 쪽, 양쪽으로 표현한다.
제543조 : 해지 또는 해제를 할 권리가 있는 경우에는 해지 또는 해제를 하겠다는 일방적인 의사표시를 하여야 한다.
그렇게 의사표시를 하면 철회할 수 없다.
제544조:약속된 금액을 지불하고도 부동산을 주지 않거나 반대로 부동산을 인도하였는데도 금액을 지불하지 않는 경우 상대방은 일정기간을 정하여 독촉하고, 그래도 약속을 지키지 않을 경우 계약해지가 가능하다.
약속을 지키지 않겠다고 미리 말한 경우에는 독촉할 필요 없이 즉시 해제 가능하다.
제545조 : 정해진 기간 내에 서로 약속을 지키지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 계약인 때, 일방이 그 기간을 어긴 경우에는 독촉 없이 즉시 해제할 수 없다.
제546조 : 일방의 잘못으로 약속이 지켜지지 않을 것이 분명한 때에 다른 한쪽은 해제할 수 있다.
제547조: 일방 또는 타방이 복수인 경우에 해약이나 해제의 의사표시는 상대방 전원에게 하여야 한다.
상대방이 여럿일 때 그 중 한 명을 상대로 해지권이나 해제권이 사라졌다면 나머지 상대방에게 주장할 권리도 사라진다.
제548조: 일방이 계약을 해제한 경우 쌍방은 서로 원상회복 의무가 있다.
그러나 그 계약을 근거로 제3자가 어떠한 채권을 갖게 되었다면 그 제3자의 권리를 침해할 수 없다.
원상회복의무로서 반환하여야 할 금액에는 수령한 날부터의 이자를 더하여 반환하여야 한다.
제549조 : (준용규정 생략)
제550조 : 계약을 해지하면 장래에 대해 계약의 효력이 없어진다.
제551조 : 해지나 해제를 해도 손해배상 청구가 가능하다.
제552조 : 해제할 수 있는 기간을 정하지 아니한 때에는 상당기간을 정하여 해제하여야 하는지 답변해 달라고 독촉할 수 있다.
그 기간 내에 해제하겠다는 답을 얻지 못하면 해제할 권리는 사라진다.
제553조: (해설생략)간단히 풀이하기 위해 법조문에는 없는 부동산 이야기를 조금 섞어 풀어냈다.
마지막으로 계약해지와 해지의 차이를 법률용어로 비교한 표를 올려 포스팅을 마친다.
오늘 포스팅의 핵심은 그림과 표로 만들어 올린 서두와 말미에 있다.
부동산 기초 공부에 많은 도움이 되었으면 좋겠다.
나 역시 글을 쓰면서 많이 배우고 정리된 느낌이야.간단히 풀이하기 위해 법조문에는 없는 부동산 이야기를 조금 섞어 풀어냈다.
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나 역시 글을 쓰면서 많이 배우고 정리된 느낌이야.