헬리오시티 33평 19억 거래가 반등의 조짐인지 KB 시계열 데이터를 분석해 현재 서울 부동산 상황을 정리했다.
서울의 심리와 현재 전승되고 있는 수급 상황을 관찰하여 시장 상황을 이해해 보자.
반등 조짐?
위 기사 내용을 요약하면 “올해 초 최저가를 판단한 바이어들이 문의를 많이 했다.
올해 1월에만 23건이 팔려 지난해 전체 거래량의 30%를 차지했다.
.”
송파구 잠실 엘스익스클루시브84도 다시 20억원대 진입에 성공했고, 개포동 카이푸시 레지던스는 지난해 12월 20억원까지 떨어졌지만 이후 250~26억원에 거래되고 있다.
지난 달. 반등의 신호라고 보기는 어렵다.
단기 반등일 뿐 빠른 분양은 소진되고 입지가 좋고 하락 폭이 큰 대형 단지가 주를 이루고 있기 때문이다.
“
위 기사의 제목은 기사의 내용이 아닌 관심을 끌기 위한 것입니다.
반등의 신호로 보기는 어렵다.
먼저 볼륨을 보면 22(화면의 동그라미 부분) 볼륨 자체가 작습니다.
이렇게 낮은 볼륨에서 30% 증가는 실제로 큰 의미가 없습니다.
“작년보다 거래량이 30% 증가했다”는 말에 현혹되어 왔다면 이제는 “거래량이 되살아났다”고 생각할 수 있지만 이 오류가 가장 빠지기 쉬운 실수다.
서울과 헬리오시티의 부동산 매매 심리
어제 발표된 KB주간 시계열 데이터를 기준으로 한 서울 매수 매도 센티멘트는 다음과 같다.
영업심리를 보면 지금은 휘어져 있는 것을 볼 수 있는데, 그것이 터지기 시작하는 시점은 2022년 12월 22일부터입니다.
이는 11월 22일에 정점을 찍은 후 감소하는 추세입니다.
영업감이 무너진다는 것은 무엇을 의미합니까? 이는 판매자가 더 이상 요구 가격을 낮추거나 제안을 철회하지 않음을 의미합니다.
하지만 구매심리는 크게 달라지지 않았다.
이것은 구매자와 판매자 사이의 꿈입니다.
그렇다면 Suncity의 입찰 및 요청 정보는 어떻습니까?
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위 사진은 리치고 홈페이지의 최저가 분석 정보입니다.
그래프를 보면 호가가 계속 하락하다가 빨간 수직선 이후 호가가 하락을 멈추고 조금씩 올라갑니다.
빨간색 세로선의 시점은 12월 22일입니다.
즉, 서울의 매매심리 그래프에서 보듯이 지난 23년간 매도심리의 하락이 헬리오시티의 거래 및 호가에 반영되고 있음을 알 수 있다.
헬리오시티 31~35평형의 2021년 4분기 평균 매매가격은 2260억원, 2022년 4분기 평균 매매가격은 1735억9600만원이다.
드랍율23.8%. Helio City와 같은 주요 지역의 새로운 콘도는 23.8% 감소했습니다.
이로 인해 판매자는 “떨어질 만큼 고생했다”고 느끼게 됩니다.
즉, 내 의견이 아니라 이 모든 심리가 호가에 반영된다는 뜻입니다.
서울 부동산의 글로벌 수급
서울의 전세기 수급을 보면 현재 수급지표가 개선되고 있고 전세기의 공급은 감소하고 있다.
전세 시장이 조금씩 좋아지고 있다는 뜻이다.
정리하다
현재 입지가 좋은 아파트 매매가격 반등은 반등이 아닌 것으로 보고 있지만 실제로 현금이 있는 일부 입주민들은 하락폭이 너무 크다고 판단해 주택을 구입하기도 한다.
현재 헬리오시티의 색전이율은 48%로 9억5000만원의 격차가 있다.
투자자들은 이러한 격차에 투자하기가 어렵다는 것을 알게 됩니다.
따라서 이번 거래는 실거주자를 상급토지로 이전하라는 요구로 보는 것이 타당하다.
기사를 읽으면 현재 시장 상황이 어떤지 알기 어려운 경우가 많습니다.
그럴 때마다 기사 내용이 맞는지, 시장이 정말 그 방향으로 움직이고 있는지 확인해야 한다.
서울부동산 매매심리가 호전되고 전승되는 상황이 호전되고 있는 것은 사실이나 아직은 시장 반등을 논하기에는 부족하다는 결론을 내릴 수 있다.
시장이 반등하려면 Transcolor의 수급 관계가 지금보다 좋아야 하고 거래량이 유의미한 수치를 가져야 합니다.
볼륨이 심리를 나타내기 때문입니다.
그 때가 언제가 될지는 모르겠지만 지금은 아닌 것 같아요.